中房报记者 付珊珊 上海报道

近年来，房地产行业经历了深度调整，百强房企销售规模、业绩增速等出现明显下滑，不少企业被债务拖累而出险，经营状况和行业地位一泻千里。大浪淘沙过后，行业格局也发生了变化，有人退出、有人补位。

在补位的企业中，一批具有实业背景的企业引发市场关注，他们在土地市场大手笔加仓，在酒店、商办等大宗交易市场也逆势进行抄底。

10月10日，有消息称，餐饮企业张亮麻辣烫在上海浦东新区，购入一栋商用物业。根据交易信息显示，该栋商业物业建筑面积约3500平方米，是浦东前滩地区一个大型综合体项目其中一栋。

据了解该笔交易的人士透露，这笔交易是在今年9月份达成，楼栋或用作企业在上海的小总部。

该人士还表示，该物业位于上海较为核心区域，交通便利，具有不错的发展潜力。餐饮企业出手买楼，反映出其对上海餐饮市场和商用物业市场发展前景的双重信心。

实业抄底房地产

餐饮企业买楼只是实业企业进军房地产市场的一个缩影。

比如，过去两年在土地市场较为高调的伟星房产，其母公司主营业务是做纽扣和塑料水管生意；南通的亚伦地产母公司则是纺织业和针织业的龙头；杭州中豪主业则是建筑。

在一些业内人士看来，这些扩张的企业都具有深耕实体产业的母公司，这为这些企业在这一波扩张中奠定了良好的资金基础。

不过，由于这一轮房地产调整周期和深度均超过行业预期，楼市长期低位运行，一些实业资本也将目光瞄准了更具前景的存量领域。所以能够看到，去年四季度，不少实业企业抄底一线城市的存量资产，其中上海的大宗资产相比之下更受青睐。

一个典型案例就是，被称为“水泥大王”的江苏金峰水泥集团有限公司（以下简称“金峰水泥”）以24.3亿元的价格接手上海宝格丽酒店，此前该公司还以16.43亿元的价格收购了上海虹口三至喜来登酒店。

今年，实业资本在上海购买大宗资产的消息也未间断。

据仲量联行监测数据显示，2024年第三季度，有山东实业企业购买了上海某处资产。同期，来自山东的瑞冬集团旗下公司以上海证大资产包底价1100万港元的价格“抄底”成功，该资产包价值28.766亿元，而公开资料显示，瑞冬集团是一家以空调为主营业务的实业企业。

此外，据戴德梁行披露，2024年三季度，一家能源类买家收购了上海静安区的静安NEO项目，物业面积超过6700平方米。

除了上述具体案例外，还有多家实业企业以不同的方式和价格购买了上海的大宗资产。

上海大宗资产交易有望迎新行情

据仲量联行监测数据显示，2024年第三季度，上海房地产大宗交易投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度增长14.3%。这其中，除了金融类和个人类买家，实业买家也是一类重要组成。

为何这些实业企业青睐上海大宗资产？原因即寻求在上海这一核心一线城市进行房地产投资以获取稳定的收益和资产增值。

戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，当前上海优质物业价格处于相对低位，区位及交通优势相对明显的项目，尤其是内环内的项目，受关注度较高。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎也表示，当前市场对核心区域资产有着强烈需求，位于上海核心区域徐汇、静安、黄浦等区域的项目在第三季度成交集中，这些核心区的成交额就占据总成交额的约三分之一。

值得注意的是，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%，说明市场成交仍由小体量项目引领。

戴德梁行的研究数据显示，在买家类型方面，今年第三季度，上海大宗交易市场中，投资型买家占比持续增加，占第三季度总市场成交额的93%，其入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主。

对于房地产大宗交易市场接下来的走向，业内人士普遍认为，四季度有望迎来新的行情。

孙翎认为，随着美联储实施降息政策以及中国央行降息降准的落地，叠加近期一系列提振举措，市场向好态势将更加明显。预计未来会有更多大型机构投资者重返投资市场，共同推动上海市场成交量迈上新台阶。

蔡峰也认为，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，对房地产经济将产生强刺激作用；A股迎史诗级大涨，内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手。

“另外，美联储迎来第一次降息，如果外资机构资金成本进一步下降，同时考虑到国内资产处于价值洼地，未来外资有望实现回归，在上海展开新一轮布局。而随着出售方资金压力逐步减小，未来其急售可能性将随之降低，捡漏资产机会将会更加稀缺。顺应基础设施REITs的政策向导以及市场需求，投资人会将目光持续投向新经济类如公寓、保障房、商业类资产。”蔡峰进一步表示。