中房报记者 李叶 北京报道

时间进入4月中旬，上市物业企业2023年业绩披露也告一段落。

2023年，上市物业企业表现如何？4月18日，中国房地产报记者通过梳理50家典型上市物业公司发布的2023年业绩报，统计出2023年上市物业公司营业收入榜、归属母公司净利润榜、毛利率榜。

通过榜单可以发现，头部物业企业保持了一定增速，尾部物业企业营业收入甚至出现了负增长，两极分化明显。另一方面，在上市房企中营业收入最高的不一定是最盈利的，营业收入的增长速度也不一定与归属母公司净利润呈正相关。换言之，增收不增利的情况依然存在。

“营收王”碧桂园服务净利润下滑

整体来看，50家上市物业公司2023年共实现营业收入2515.213亿元，较2022年同期增长9.1%。

其中，营业收入最高的仍是碧桂园服务。2023年，碧桂园服务营业收入突破400亿元门槛，为426.1亿元；万物云紧随其后，2023年营业收入为331.8亿元，这也是2023年营业收入超过300亿元的两家上市物业企业；绿城服务以173.9亿元营业收入位列榜单第三，与第二名有着近一半差距。

2023年全年，营业收入超过百亿元的物企仅有8家，招商积余、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、世茂服务和融创服务分别以156.3亿元、154.4亿元、150.6亿元、147.7亿元、130.5亿元、82.03亿元和70.1亿元的营业收入位列前十。

经与2022年业绩对比发现，在50家上市物业公司中有38家实现了营业收入增长。不过，仅34家物业公司实现了净利润增长。与此同时，50家物业公司中有35家毛利率同比下降。

在38家实现了营业收入增加的物业企业中，建发物业、滨江服务、苏新服务、越秀服务、德商产投服务、和泓服务、华润万象生活、新大正、招商积余和中海物业营业收入增幅最大，在2023年营业收入分别增加了55.85%、41.65%、35.74%、29.69%、27.16%、26.13%、22.88%、20.36%、20.05%和19.72%。

12家营业收入下滑的物企则是方圆生活服务、祈福生活服务、荣万家、时代邻里、世茂服务、合景悠活、弘阳服务、融创服务、鲁商服务、烨星集团、金科服务和德信服务，在2023年上述物企的营业收入分别下滑了10.41%、9.9%、9.08%、5.18%、5.02%、4.4%、3.54%、1.63%、1.07%、0.61%、0.5%和0.31%。

值得注意的是，在2023年营业收入榜单和营业收入增速榜单中排名前列的碧桂园服务、雅生活服务、卓越商企服务、新大正等物企，归属母公司净利润却都出现了下滑，分别下滑了84.96%、74.95%、24.98%、13.83%，增收不增利的情况凸显。

华润万象生活最会“赚钱”

比起营业收入，归属母公司净利润则更能反映一个公司“赚钱”的能力。

数据显示，2023年有42家物业企业实现了盈利。整体看，2023年50家上榜的物企归属母公司净利润共129.6317亿元，较2022年增长了4.1%。

在2023年物业公司归属母公司净利润榜中，华润万象生活以29.29亿元位于榜首，万物云和保利物业则以19.55亿元和13.8亿元分别位列第二和第三。中海物业、招商积余、绿城服务、滨江服务、越秀服务、建发物业和雅生活服务位列前十。

仅有金科服务、佳兆业美好、融创服务、时代邻里、朗诗绿色生活、正荣服务、浦江中国和烨星集团这8家物企在2023年归属母公司净利润出现亏损，分别为-9.51亿元、-4.5亿元、-4.351亿元、-2.018亿元、-1.342亿元、-0.8119亿元、-0.7446亿元和-0.1405亿元。

2023年，有32家企业实现了归属母公司净利润的增长，体现了较快的“成长速度”。

在归属母公司净利润增幅榜中，合景悠活、世茂服务、建发物业、烨星集团、正荣服务、金科服务、第一服务控股、华润万象生活、领悦服务和万物云位列前十。较为特殊的是，世茂服务在2022年归属母公司净利润为亏损9.271亿元的状态，在2023年其实现了扭亏为盈，归属母公司净利润为2.732亿元，同比增长129.47%。

浦江中国、佳兆业美好、朗诗绿色生活3家物业公司在2023年归属母公司净利润下滑严重，同比2022年下滑了694.52%、581.86%和572.32%。

35家物企毛利率下滑

在2023年上市物业公司毛利率榜中，星盛商业、祈福生活服务、新希望服务、宝龙商业、中骏商管、领悦服务、华润万象生活、合景悠活和建发物业排名前十位。其中，位居榜首的星盛商业毛利率更高达52.53%，祈福生活服务以47.42%的毛利率紧随其后。

在毛利率最低的前十名物企中，浦江中国、招商积余、新大正、东原仁知服务、万物云、银城生活服务、朗诗绿色生活、中海物业和绿城服务榜上有名。

对于低毛利率，招商积余在投资者在互动平台上答投资者问时表示，基础物管毛利率下降的主要原因是人工成本上涨、服务品质提升相关投入增加、新项目集中在下半年交付导致转化收入较少；此外，公司新项目较多，比存量项目需要更多投入。上述因素造成公司基础物管毛利率出现一定比例下降。

万物云董事长朱保全更不止一次提到，物业是长坡薄雪的行业，没有去追求高毛利。物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好“物”的打理。

2023年毛利率增长最快的前三名是建发物业、领悦服务和华发物业服务，较去年同期分别增长了4.62%、3.04%和2.16%。

值得注意的是，在2023年仅有15家物企毛利率增长，其余35家物企毛利率均出现下滑。其中，德商产投服务、荣万家和朗诗绿色生活毛利率下降最多，分别下降了8.58%、7.53%和6.67%。