中房报记者 付珊珊 上海报道

上海土地市场出让规则再次生变。

6月7日，上海市土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。此批次地块出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

此前5月27日，为促进房地产行业高质量发展，上海发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“沪九条”）。这一批次商品住房用地出让即“沪九条”出台后的首批土地出让。

值得注意的是，自该批次起，上海将取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价将由市场化竞价确定。

这也意味着，从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号机制不再实行，上海土地市场恢复“价高者得”模式。

“原先对土地实行最高10%溢价率限制造成土地市场资源配置不平衡，比如冷热不均，好的地块开发商一哄而上，有的区域十几家房企争抢一块地，而地块价格因为限价并不能体现出其市场价值。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，整体而言，这个政策还是5月27日发布的“沪九条”政策的相关延续，因为“沪九条”里第一条就提到了土地市场供应相关内容。此次在土地出让规则方面调整后，能进一步提升土地资源市场化配置效率，对楼市健康企稳有积极帮助。

“市场预期可能会有所转变。比如有的地块如果拍出了15%甚至更高溢价率，说明企业对未来项目的预期是乐观的。这也从侧面传递了市场信心，释放了积极信号。”卢文曦补充说道。

与此同时，在这一批次地块出让资料中未提及房地联动价。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，这也代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价制度本次不再实行，房企的利润空间可能将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。但这不意味着上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。

从企业层面来看，陈炬兰认为，此次取消土地溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次，该政策有利于企业打造“好房子”，从而增加政府土地收入，有利于城市环境及基础设施建设。此外，取消底价上限也将使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以获得利润。

在卢文曦看来，取消土地限价后，企业拿地操作难度增加了，因为好的地块价格会因为激烈的竞争而上涨，但市场买不买单、能否实现热销，都还是未知数。

一位重点布局上海市场的头部央企相关人士表示，以前想在上海拿地不仅要实力，还要运气，而运气这个事说不准，但现在取消土地限价后，就更依靠实力了，不仅是资金实力，还有对土地的把控、利润测算等各方面。

实际上，从去年10月份起，22个实行集中供地制度的城市已经陆续取消土地限价。据中指研究院统计数据显示，截至今日，在22个进行集中供地的城市中，已有19城恢复“价高者得”模式，目前，仅有北京、深圳、宁波三城土地拍卖仍执行限价政策，其中北京、深圳土地拍卖溢价率上限为15%，宁波则为30%。