江小亭/发自东莞

当下，去库存成楼市平稳发展的重要一环。在这个过程中，一线城市也加入楼市松绑队伍，土地成为市场最关注的焦点，自然资源部最近印发的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，更是从供应源头入手维持房地产市场供求关系稳定。

自然资源部明确，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，则执行“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

按照中指研究院数据，截至今年3月，新建商品房去化周期超过36个月的有41个城市，东莞以37.5个月“上榜”。

一时之间，事关城市暂停供地声音不断，更有不少房地产机构中介人士直接认为未来3年东莞都将不再供地。

暂无停止供地计划

根据东莞市住建局早前发布的全市新建商品房住宅库存数据显示，截至3月底，全市新建商品住宅库存为518.82万平方米，以过去12个月的平均去化速度计算，实际消化周期为24.1个月。

即处于遵循“盘活多少、供应多少”模式，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

另参考东莞市自然资源局公示的存量住宅用地信息，截至4月9日，全市存量住宅用地总面积为507万平方米，其中未动工土地面积68.8万平方米，已动工未竣工面积去到438.19万平方米。

“从目前的各项数据来看，东莞不属于暂停供应住宅用地的城市范围。”中原地产研究院执行院长车德锐对此表示，并提到东莞的旧改盘活空间大。

针对接下来的供地计划，我们咨询了东莞市自然资源局有关人员，对方表示：目前没有收到暂停供地通知。

房企拿地热情消退

就当前市场背景，即便正常供地，会有多少房企愿意进场拿地，这是市场抛出的另一个问题。

反观目前东莞各个楼盘动态，一方面是在售项目疯狂的“卷价格”“卷产品”以推动去化。如刚刚过去的“五一”假期，各种特价房、优惠活动层出不穷，以价换量明显。

另一方面则是躺平一派的佛系顺销，或者不少资金压力较轻的项目直接选择不再销售，等待行情转好。

如东莞交投2022年拿下的大朗西TID地块，目前仍未有进展；前海控股前两年高价拿的塘厦两宗住宅用地，如今房子建好，营销中心早早开放，同样迟迟未选择入市；又如东莞某本土房企旗下已整备好地块，原计划今年推进，现又传出暂缓开发。

对于当下大部分房企而言，主力都仍放在消化现有存量上，尤其过去高价拿地的开发商们，已没有余力制订新的布局计划。

多位房企人士透露，短期内在莞不会有新增项目的打算，且不仅如此，个别过去深耕东莞的品牌房企因项目亏本，还在陆续退出东莞市场。

在房企拿地热情消退，以及现有存量较充足背景下，可以看到东莞本身的供地也表现出明显收缩趋势。

根据统计，过去4年时间（2020年至2023年），东莞公开招拍挂市场成功出让商住用地宗数分别为42宗、32宗、20宗以及2023年的8宗，对应卖地金额也从621亿元、589亿元、372亿元，下滑至去年的仅收金78亿元。

聚焦今年，早在自然资源部的供地新规发布前，3月底东莞市自然资源局发布的《东莞2024年度建设用地供应计划》中，全年住宅用地计划供应数量仅6宗，总占地面积46.26万平方米，供地规模还在进一步收缩，且截至目前，还未有地块挂牌。

上一轮东莞房价上涨的一大主因，便是“供不应求”，而如今随着国家的“消化存量房产+优化增量住房”的定调，以及大部分房企在扩张上的“有心无力”，接下来东莞的供应端势必压缩。

供地新规下对于东莞楼市后续的表现，车德锐认为，最后还是会回到市场自我调节为主。

值得一提的是，随着隔壁城市深圳的最新放松限购政策，势必会一定程度上带动成交量上升。车德锐表示，考虑到莞深两城一直有趋同效应，相关性较强，当深圳市场成交量好转东莞也会相应被带动起来，“不过短期内应该还是改变不了价格下行的趋势”。